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高手不會告訴你關於房屋全額貸 條件的超級秘辛

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川普家族「逃稅門」（五）：商業帝國的縮水戲法 DAVID BARSTOW, SUSANNE CRAIG, RUSS BUETTNER 2018年10月12日 父親和兒子在20世紀80年代。他8們一起精心製作了一個關於唐納德·川普財富的故事。「每樣他碰過的東西看起來都變成了金子。」弗雷德·川普在1976年對《紐約時報》說。 世紀80年代。他們一起精 至於贈與稅，川普家族也找到了避免的辦法。 整個交易取決於一個數字：弗雷德·川普帝國的市場價值。這個價值決定了弗雷德和瑪麗·川普把房地產帝國的一部分給子女們所應付的贈與稅，也決定了子女們拿到帝國其餘部分需要支付給父母的年金金額。 國稅局承認，GRAT為大幅低估資產價值製造了強大房屋全額貸 條件的動機，尤其是當資產不是公開交易的股票，沒有透明的價格時。的確，弗雷德·川普帝國的價值每減少1000萬美元，川普子女們就能少給父母1000萬美元的年金，父母則可少繳550萬美元的贈與稅。正因如此，國稅局要求想利用GRAT的家庭提交獨立的資產評估，並威脅對低估價值的人予以懲罰。 但是，在實踐中，贈與稅的報稅表很少受到國稅局的嚴密審查。稅務從業人員中一個公開的祕密是，逃避贈與稅8的做法相當猖獗，而且很少受到起訴。處罰雖說是有，但通常不過是審計師要求支付與原本應該支付的稅款更接近的數目而已。「GRAT的典型結構是讓所涉及者不需繳稅，這意味著國稅局缺少審計這種信託的積極性，」霍夫斯特拉大學(Hofstra University)稅法教授米切爾·甘斯(Mitchell Gans)說。「因此，如果一筆贈與實際上被低估了的話，它可能非常容易不引起注意。」 這似乎正是川普家信會發生的。時報發現的證據表明，川普家族提交的納稅申報表，嚴重低估了轉移到弗雷德和瑪麗·川普的GRAT中的房地產資產的價值，從而逃避了數億美元的贈與稅。 據時報獲得的弗雷德·川普1995年提交的贈與稅申報表顯示，川普夫婦聲稱，他們的房地產包括25棟公寓大樓，總共有6988套公寓——相當於帝國大廈建築面積的兩倍，但這些財產的房屋全額貸 條件價值僅為4140萬美元。2004年，他們的說法顯然變得毫無道理，銀行那年對同一批房地產的估價接近9億美元。 文件和採訪普家族用來實現這種令人難以置信的財產縮水的方法，是在1990年8代初唐納德·川普參與的戰略會靈活房貸出來的。他們的基本戰略有兩個組成部分：得到對房地產帝國價值的所謂「友好」估價，然後通過改變所有權結構把這個數字壓得更低，從而使房地產帝國在國稅局眼裡不那麼值錢。 關鍵的一步是找到一位熟悉他們需求的房地產估價師。任何曾經買賣過房子的人都知道，估價師的估價會因其方法和假設的不同而相差很大。與股票分析師一樣，人們知道房地產估價師有時會用符合客戶利益的方式來調整其使用的方法和假設。 川普家族找的是羅伯特·馮·安肯(Robert Von Ancken)，他是紐約市大元。幾個街區之外，另一棟六層磚砌建築比川普家族的建築老40年、其公寓比川普家族的公寓小三分之一，最後以每平方英尺25.18美元的價格賣出。 弗雷德·川普在1995年的贈與稅申報表中對布魯克每平方英尺。一座幾分鐘路程外相似的建築在下一年以近4倍的價格出售：67.08美元每平方英尺。 NEW YORK CITY MUNICIPAL ARCHIVES 這個模式也延續到弗雷德·川普更高端的建築上。馮·安肯對勞倫斯大廈(Lawrence Towers)的估價為每平方英尺24.54美元，該大廈位於布魯克林，其公寓有寬敞的陽台。在馮·安肯給出上述估價的幾個月前，一英里外有一棟與汽車修理店相鄰的公寓大樓，其公寓比勞倫斯大廈的公寓小20%，曾以每平方英尺48.23美元的價賣出。 時報把川普家族的GRAT中用的財產估價，與川普家族有意顯示最高可能價值時讓人做的估價相比較，結果發現了更加明顯的不一致。 天井花園(Patio Gardens)就是這樣一個例子，這是一處位於布魯克林的建築群，有近500個公寓。 在弗雷德·川普所有的房地產中，天井花園是最不賺錢的樓盤之一，這也許是他決定將其用來做稅收減免的原因。1992年，他將天井花園捐贈給了國家腎臟基金會紐約/紐澤西分會，這是他所做過的最大慈善捐贈之一。天井花園的估價越高，他可以減免的課稅就越多。弗雷德·川普在1992年的報稅表中8對天井花園的估價是3400房屋全額貸 條件萬美元，8合每平方英尺61.90美元。 相比馮·安肯為GRAT做的估價，把弗雷德·川普帝國的皇冠瑰寶「海灘公寓」和「海岸海灣公寓」加在一起的價值定為區區2300萬美元，合每平方英尺11.01美元，這兩處房地產的公寓數量是天井花園的五倍。 在一次採訪中，馮·說，因為他和時報手中都沒有那些描述他是如何做出估值的工作文本，所以根本無法評判他得出那些數字所用的方法。「在估價材料中會有解釋來說明所有估價的正當性，」他說，並補充說，「基本上，當我們準備這些東西時，我們覺得這些東西會提交給美國國稅局審閱，所以它們應該是正確的。」 在馮·安肯為川普夫婦做的所有GRAT估價中，最讓人震驚的的是他對位於科尼島的川普村(Trump Village)有886套出租公寓的兩棟大樓的估值。馮·安肯聲稱它們的價值比零還低——確切地說，是負590萬美元。同一年，同樣是這886套公寓，市稅務評估人員對其估價是3810萬美元，而一家銀行在2004年對其估價是1.066億美元。 川普的估價師藉助於兩座川普村的建築物暫時虧損狀態，聲稱它們的價值靈活房貸590萬美元。 川普的估價師藉助於兩座川普村的建築物暫時虧損狀態，聲稱它們的價值為負590萬美元。 DAVE SANDERS FOR THE NEW YORK TIMES 馮·安肯曾反覆作證說，他使用了最適宜的方法，來為川普村這種過去幾年的利潤不能很好衡量未來價值的房產估值，他得出的負價值結論顯然偏離了自己的這種說法。 1992年，川普家族將川普村的兩棟樓從一個經濟適用房項目中抽了出來，這樣他們就可以提高租金，增加它們產生的利潤。但這樣做也讓川普家人失去了一項房產稅減免，使得這些建築短暫處於虧損狀態。馮·安肯所描述的方法本該忽略這個暫時的虧損，並根據川普家族未來能收取到的更高租金來評估這些建築的價值。然而，馮·安肯看來用了這個短暫的虧損來得出自己的估價，他給出的估價從表面上看意味著，弗雷德·川普需要向他人支付數百萬美元，才能甩掉這處房產。 馮·安肯對時報說，他不記得他對川普村的兩棟建築用了哪種評估方法。「我只能說，我們是基於市場信息、基於建築的預期收入和支出，以及它們的可能售價來評估這些房產的，」他說。至於他的估價與1995年的市財產稅估價和2004年的銀行估價之間的巨大差距問題，他辯稱，這種比較毫無意義。「我不能說後來發生的事情，」他說。「也許他們極大地增加了收入。」 少數股權持有人 為進一步降低這一商業帝國的估值，這個家族製造了弗雷德·川普僅持有其中49.8％的表象。 唐納德·川普與他的母親，瑪麗和他的父親。帝國在父母和子女之間分裂，造成雷德·川普是少數股權持有人的印象，降低了紙上的價值並減少了稅收。 RTALENSICK/MEDIAPUNCH, VIA ALAMY 有了馮·安肯作出的9390萬美元估值，川普家族又一心通過更改弗雷德·川普商業帝國的持有人結構，再度削減這個估值。 國稅局素來接受一個觀點，即控股所有權比非控股所有權更有價值。某人對一幢樓擁有控股權益就能決定這幢樓是否出售、何時出售、怎樣營銷、什麼價格可以接受。然而假設某人持有價值1億美元大樓的10%股權，對上述決定沒什麼控制權，那麼國稅局會允許他申請對所持股份僅按700萬或800萬美元的價值徵稅。 但弗雷德·川普在七十多年裡對他的帝國行使全面控制。除了極少例外，他百分之百地持有名下物業。於是川普家族動手製造假象,表明弗雷德·川普是少數股份持有人。方法無非是分拆他商業帝國的所有人結構。最後，對擁有他房產的那些公司實體，弗雷德和瑪麗·川普夫婦各持49.8%的股份。剩下的0.4%由四個子女分別持有。 把所有權分拆為少數股份權益的GRAT。 這使得川普家族用法律上可疑的做法，削減了馮·安肯作出的資產估值。他們聲稱弗雷德和瑪麗·川普只是少數股權持有人，再加上房產不能像股份那樣輕易出售這個事實，使他們把馮·安肯的9390萬美贈與稅，他們的子女付出2100萬美元年金收入所得稅。時報發現，這比依其市值他們應繳的稅款少了幾億美元。 對弗雷德·川普的子女而言，更妙的是，他們自己一分錢都不用掏。他們直接以父靈活房貸親的資產做抵押，從M&T銀行獲得信貸額度。他們用這一信貸額度支付了2100萬美元的年金收益所得稅，然後再用父親產業的收入還上他們借的錢。 到子女們最終擁有了弗雷德·川普商業帝國的那天，唐納德·川普的凈資產立刻增長了數千萬美元。而且從那時起，父親產業所獲的利潤就直接流向他和兄弟姐妹。時報發現，第二年，即1998年，唐納德·川普從房屋全額貸 條件中的分成已相當於今天的960萬美元。 這筆突如其來的財富，是他在出版了《東山再起》(The Art of the Comeback)一書僅數週之後收到的。 「在這些艱難時日，我對自己了解了很多，」他寫道。「我學會了應對壓力。我能夠全神貫注、放開手腳，做回最基本的業務，讓事情行之有效。我工作得更刻苦了，我很專注，我把自己從條條框框裡解放了出來。」 全書244頁裡，他沒提過自己正要得到父親商業帝國的近四分之一。 中文網明日將刊載全文的最後一部分，敬請關注。 月底缺錢~哪裡有現金可以換？ 8錢店長 如果有房屋全額貸 條件借錢、缺錢、辦門號換現金、汽機車換現金..等問題， 我推薦你打0986777285錢店長 當...我打了0986777285給錢店長，他很有禮貌的像我提出許多 ... 分類：商業與財經 > 個財 2016年09月26日 缺錢急用怎麼辦,缺錢哪裡可以借 (2) 急用現金,急用現金,急用現金,急用現金,急用現金 房貸若將貸靈活房貸款年限拉長至40年每戶每月支出可會上甘利充滿期待地表示「如果像雪崩一樣越來越 ... 到或不需要哪麼多還是缺現金才要脫手'你朋友有 分類：社會與文化 > 禮儀 2006年05月20日 ~! 一直有些問題煩惱? 請問大家知道信用卡預借現金的規則嗎? ...現 金，不需要看人臉色跟人借錢，看銀行業務臉色借款，信用卡餘額就是您的現金，缺 錢不需要跟人們不是錢莊，不會跟你收每一期的利息，也不是.. ... 分類：商業與財經 > 個人理財 2016年10月27日 可辦理貨物分期換現金 ...銀行借錢, 我要借錢, 如何借錢, 朋友借錢, 借錢急用, 借房屋全額貸 條件錢利息借錢救急 缺錢急用,缺錢怎麼辦,缺錢兼職,缺錢學生妹 援,缺錢 分類：商業與財經 > 租賃與房地產 2012年05月22日 有關股票股利與現金股利問題~我很急要答案 ...提存資本公積等等。如果盈餘不足以分配，就直接提存資本 投資 2008年05月29日 贈20點~信用卡刷卡換現金?需要刷卡換現金台北、台中、台南、高雄地區? ...看人的臉刷卡換現金色信用卡換靈活房貸現金助您渡過難關!信用卡餘額就是信用卡換現金現金!缺錢不在難開口立即付現 刷卡換現金 ... 分類：商業與財經 > 個人理財 2016年01月03日 【優先貸】-讓您輕鬆好好貸 有工作都可貸，急件優先處理，過件高。攤販、薪轉可協助辦理。 8 【八達通】超多急用現金優惠專案 - 【來電5分鐘房屋全額貸 條件、立即急件處理】 【特急件馬上處理】【全省皆可親辦對保】【銀行貸款瑕疵可】【解決您所有貸款問題】 % 相關詞 缺現金怎麼辦 缺現金找我 缺現金3萬 8缺現金1萬 缺現金周轉 缺現金10萬 有協商缺現金 缺現金急用 扛300萬房貸！他想「解約儲蓄險」一次還清　網見1關鍵傻了 【清倉】寵物雲毛毛商8城換季5折起 ▲▼看房,買房,房產,購屋,房房屋全額貸 條件仲,租屋。（圖／CFP） ▲原PO要繳清約300萬元的房貸。示意圖，與本文8無關。（圖／CFP） 記者曾筠淇／綜合報導 如果資金不夠雄厚，買完房通常都要繳好幾年的房貸，一名網友靈活房貸就表示，他近期試算了貸款金額後，想要解約儲蓄險，將300萬元一次還清，以減輕壓力，8不過他卻不知道「這樣划算嗎？」貼文曝光後，立刻房屋全額貸 條件掀起熱議，網友則一面倒狂勸。 這名網友在PTT的Gossiping板上，以「把儲蓄險解約靈活房貸清房貸划算嗎」為題發文，提到他最近買房，試算後發現自己有300萬元的貸款需要還清，而公務人員的利率為1.31%。 [廣告]請繼續往下閱讀... - ADVERTISEMENT - ▲▼ 。（圖／翻攝自PTT） ▲許多網友都建議原PO不要將儲蓄險的錢拿去還房貸。（圖／翻攝自PTT） 原PO表示，他3年前有買一筆躉繳（一次繳清）的儲蓄險，利率2.25%，如果第3年解約的話，是可以拿回本金的。由於原PO希望可以一次將房貸繳清、不想欠債，因此考慮將儲蓄險解約，「但8這樣划算嗎？」 貼文一出，不少網友都回應，「才1.31%，不用急著還完吧」、「利率比貸款高幹靈活房貸嘛解約？解約丟股市是正解」、「當然不要啊，你貸款去買儲蓄險都划算」、「你利息這麼低當然是借更多出房屋全額貸 條件來套利啊，眼界只有這樣嗎」、「公務員貸款便宜，當然是放著啊」、「解約儲8蓄險，不過不要還房貸，利息8低的慢慢還就好了」。 原文網址: 扛300萬房貸！他想「解約儲蓄險」一次還清　網見1關鍵傻了 | ETtoday財經雲 | ETtoday新聞雲

「存股」成國民運動，集保結算所大數據顯示，2020年年輕人存股最愛金融股，第一名是玉山金（2884）。不過從最新數字來看，開發金（2883）短短五個多月新增6.4萬名股東，遠遠超過玉山金今年新增股東人數2.8萬人的一倍多，尤其開發金擁有16.7萬零股大軍，亦是金融股之最，今年有望成為年輕人最愛存的金融股第一名。

五、六月股東會旺季前一向是金融股存股最高峰，因受新冠疫情影響，下周一起所有公司停開股東會，不過據集保結算所最新統計，截至昨（5月21日）日最新資料顯示，今年金控股股東人數增加前三強，分別是開發金、玉山金與永豐金（2890），截至21日止永豐金新增股東亦有1.97萬人，合計15家金控共增加將近10.4萬名股東，仍是股民偏好存股的主要類股之一。

開發金去年股價還不到票面10元，投資成本相對低，挾著公開收購壽險子公司中壽（2823）股權已過半，中壽首季大賺98.4億元，將近百億元，其中44餘億元進帳給開發金，加上另一獲利引擎凱基證券，遣是國內市占率第二高的券商，同樣可收割台股大漲利多，深具轉機題材，因此獲年輕投資人的靑睞。

從集保公司資料顯示，開發金去年底的股東人數為56餘萬人，截至5月底已大幅攀高來到62.6萬人，是15家金控中股東人數最多者，在年輕人搶進當股東下，一舉拉開與第二高中信金50.17萬人的距離，中信金年股東人數下降4.6萬人，則是金控中減少最多的。

今年來股東人數增加第二多的是玉山金的2.8萬人，截至昨日止，總股東人數也有47萬人，是金控第三高。玉山金屬中型金控，是集保結算所公布，2020年年輕人存股排名第一位，玉山金過去以金融科技創成表現著稱，在信用卡市場更是擠進前三強，股本相對輕薄、股性靈活，靠著財管業務手收亮眼帶動業績不俗，加上股利殖利率與本益低，集保公司說每百人就有8人投資，不只是金融股更是所有上市股之冠。

玉山金今年雖然股東人數持續攀升，但增速明顯沒有股價成本只需一半的開發金高，加上玉山金旗下沒有壽險，少了豐厚投資收益，加上銀行通路受限保險商品結構改變，低利率環境不利銷售下，今年前四月獲利只居15家金控的第九名位置，銀行本身還出現衰退，成長展望受到限制，也讓許多投資人逢高出脫股票，從去年壽險新制上路後，股價就一路下滑，今年雖有隨台股飆漲而漲升，但表現明顯不若前二年亮眼。

今年股東新增人數第三高是永豐金，今年來新增1.97萬人，股東人數因此一舉突破28萬人，公司數位轉型積極，DAWHO數位帳戶短短時間搶進市場前三。前四月獲利年增率58%。不過讓永豐金、開發金大受年輕股民青睞的原因，主要還是因為股息殖利率。

永豐金今年擬配現金股息0.7元，以市價13.2元來看，殖利率高達5.2%。開發金擬配發0.55元現金股利，股民都僅需花萬餘元左右的成本買進，就有4.5~5%的殖利率。相較下國泰金、富邦金的殖利率雖然也都亮眼，但因為股價偏高，投資成本動輒要5萬、7萬元以上，也就沒那麼受年輕股民青睞了。

華南投顧董事長儲祥生就說了，金控去年的獲利都還不錯，而投資最重要看的是心態，假設以存股來說，金融股波動幅度不大，相對其他類股價位較低，單就存股來說還是可以考慮的選項，只要殖利率夠高就適合存股，風險也較其他類股來得低。

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